Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

Содержание

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

Как перевести апартаменты в жилой фонд в 2020 году: можно ли перевести в статус жилого помещения, практика

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

559 просмотров

В 2020 году получило распространение введение в заблуждение покупателей недвижимости.

Недобросовестные риелторы продают неосведомленным гражданам в качестве объекта для проживания помещения, зарегистрированные в качестве апартаментов. К сожалению, апартаменты не включены в жилой фонд.

Поэтому в них нельзя зарегистрироваться. Причем, оспорить сделку практически невозможно. Рассмотрим, как осуществить перевод апартаментов в жилой фонд.

Можно ли перевести?

Для начала определимся с понятиями. Апартаменты – это помещение, не имеющее статуса жилого, но которое может использоваться для временного проживания граждан.

Зачастую апартаменты располагаются в новых бизнес-центрах, жилых комплексах, отелях. Они имеют свободную планировку, поэтому собственник может ее переоборудовать по собственному усмотрению.

Важно! На перепланировку апартаментов распространяются нормы перепланировки коммерческой недвижимости. Поэтому стоимость процесса значительно увеличивается.

Рассмотрим плюсы и минусы апартаментов.

Критерии АпартаментыЖилое помещение
Соответствие требованиям законаНормы, установленные для нежилых помещенийСтрогие требования к санитарным, пожарным и техническим нормативам
ПерепланировкаПо нормам для коммерческих помещенийПо требованиям для жилых помещений
СтоимостьНа 20 – 30% дешевле, чем жильеБолее высокая, чем апартаменты
РегистрацияВременная, на срок не более 5 летПостоянная или временная, на усмотрение собственника
ИнфраструктураВ зависимости от места застройкиЗастройщик обязан возвести детскую площадку, место для спорта, парковки. Территория должна быть приближена к поликлинике, детскому саду, школе.

Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, значительно увеличивается оплата коммунальных услуг и налогов.

Возможность перевода апартаментов в жилое помещение зависит от того, соответствует ли объект установленным нормам и требованиям СанПин. Поэтому гарантировать возможность перевода сложно.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

  1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
  2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Нюансы

Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Однако никто не может дать гарантии, что процедура будет разрешена уполномоченным органом.

Закон не предусматривает возможность привлечения к ответственности застройщика, если в процессе строительства он не может переоформить помещение в жилое. Так как по договору вы заплатили за апартаменты.

Важно! Не стоит соглашаться на сомнительные схемы, если вы нуждаетесь в единственном жилом помещении для вашей семьи. В случае проблем с переоформлением вы лишитесь возможности получения прописки. Вследствие чего возникнут сложности с оформлением ребенка в поликлинику, детский сад, школу.

Порядок действий

Покупка апартаментов больше подходит для вложения денежных средств. Стоимость объекта значительно дешевле, а при сдаче его в аренду можно получить даже больше, чем за квартиру.

Но для постоянного проживания целесообразно отдать предпочтение жилому фонду. Если вы уже стали собственником апартаментов, то существует возможность переоформления объекта.

Процедура перевода включает:

  1. Предварительную подготовку.
  2. Сбор документации.
  3. Подачу заявления в уполномоченный орган.
  4. Получение разрешения или отказа.
  5. Регистрация изменений в ЕГРН.

Предварительная подготовка

В процессе подготовки к переоформлению необходимо:

  1. Получить право собственности на помещение. Если речь идет о площади в новостройке, то нужно дождаться сдачи объекта и поставить его на учет в Росреестре.
  2. Снять обременения. Помещение не должно быть под арестом, залогом или обременено правами третьих лиц.
  3. Провести экспертизу по соответствию помещения установленным нормам и правилам. В случае выявления несоответствий, необходимо определить, являются ли они устранимыми.
  4. Перепланировка. При наличии технической возможности, нужно провести перепланировку. Все работ предварительно согласовываются с уполномоченными органами (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом).

Сбор документов

Перечень документации для переоформления:

  • гражданский паспорт собственника;
  • документ, подтверждающий право собственности заявителя на объект;
  • выписку из ЕГРН;
  • проект переустройства или перепланировки;
  • протокол собрания собственников всех помещений в здании;
  • уведомление о проведении общего собрания;
  • список собственников;
  • технический план;
  • поэтажный план;
  • решения владельцев помещений;
  • лист регистрации собственников на собрании;
  • заключение специализированных организаций о возможности перевода.

Подача заявления в уполномоченный орган

Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:

  • через Госуслуги;
  • через МФЦ;
  • в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:

  • наименование жилищного отдела местной администрации;
  • данные руководителя;
  • сведения о заявителе;
  • наименование заявления;
  • просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
  • информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
  • сведения о правах на объект;
  • данные об отсутствии обременений;
  • перечень документации к заявлению;
  • подпись и дата.

Образец заявления

Скачать образец заявления о переводе

Процесс одобрения

Процедура рассмотрения документов в законе носит весьма размытый характер. В связи с чем не существует единого подхода. Не установлены числовые параметры для безопасного расположения дверей, шумоизоляции, инсоляции, вибрации.

По сути, специалисты уполномоченного органа принимают решение на свое усмотрение. Поэтому оно не всегда бывает объективным.

В случае положительного решение, заключение органа местного самоуправления направляется собственнику и в ЕГРН.

При отрицательном решении, гражданин имеет право на обжалование в судебном порядке.

Важно! Популярной причиной отказа является наличие обременение объекта. Поэтому перед инициацией процесса погасите ипотеку.

Регистрация в ЕГРН

Для регистрации нового статуса в ЕГРН не требуется личное заявление собственника. Сведения передаются уполномоченным органом.

Процедура перерегистрации занимает не более 15 дней. После чего собственник может получить выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Стоимость

Рассмотрим, сколько стоит процедура перевода апартаментов в жилой фонд. Необходимо учесть следующие расходы:

  1. Рассмотрение заявления о переводе уполномоченным органом – 20 000 р.
  2. Проведение экспертизы о соответствии помещения нормам – от 20 000 до 70 000 р.
  3. Перепланировка – от 200 000 р.

Таким образом, собственнику придется понести значительные расходы. Но даже в этом случае результат не гарантирован.

Изменения законодательства

В 2018 года в Государственную Думу поступил законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ. Предлагалось распространить на апартаменты, предназначенные для проживания граждан, нормы жилищного законодательства.

Действующие нормы создают ряд проблем как для собственников, так и для других граждан. С одной стороны, в помещении могут жить люди. С другой – постоянная регистрация запрещена.

Граждане не состоят на учете, поэтому на них не рассчитана местная инфраструктура. Не строятся детские сады, школы, поликлиники. Таким образом создаются проблемы для других граждан, проживающих в данном районе.

На 2020 год вопрос статуса апартаментов не был урегулирован. Поэтому при покупке объекта необходимо учесть минусы ситуации.

Судебная практика

В 2020 году отсутствует сложившаяся судебная практика по вопросам перевода нежилого помещения в жилое. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, в зависимости от обстоятельств дела.

Основной причиной отказа судов является наличие обременений, отсутствие права собственности на объект и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии помещения нормам жилого помещения.

Пример. В суд обратился собственник апартаментов в новостройке. При заключении договора долевого строительства застройщик убедил мужчину в том, что объект получит статус жилого. Но в процессе строительства возникли проблемы, застройщик разорился. Объект отдали на доработку другой компании.

В результате помещение не получило статуса жилого. При обращении в уполномоченный орган, мужчина получил отказ, так как апартаменты не соответствуют требованиям к жилому помещению. Перепланировка также не представляется возможным. Суд изучил документы и назначил экспертизу. Но результаты подтвердили правомерность отказа.

Суд вынес отрицательное решение.

Данный пример наглядно иллюстрирует сложности, которые могут возникнуть при покупке апартаментов на стадии долевого строительства. Хотя стоимость площади значительно ниже, гражданин подвергает себя необоснованному риску.

Если вы попали в сложную ситуацию при покупке апартаментов, целесообразно получить юридическую консультацию. Наши специалисты изучат документы и вынесут решение о перспективах перевода апартаментов в жилой фонд. Просто свяжитесь с дежурным юристом и получите исчерпывающую консультацию.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/perevod-apartamentov-v-zhiloj-fond/

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает.

На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами.

В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на ание; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг.

Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.

Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.

Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует.

В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований.

И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств.

Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам.

Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию.

К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_perevesti_apartamenty_v_zhile/6672

Как перевести апартаменты в жилой фонд: пошаговая инструкция и возможные препятствия

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

С каждым годом на рынке недвижимости растет спрос на апартаменты. В сравнении с квартирой их можно купить на более выгодных условиях, а потом перевести в статус жилого помещения. О том, как это сделать и с какими трудностями столкнется собственник, расскажем в статье.

Что такое апартаменты и зачем их переводить в жилой фонд

На сегодняшний день правовой статус понятия «апартаменты» в России не определен. Правительство планирует ликвидировать законодательные пробелы в течение 2020 года, а до тех пор юристы, застройщики и собственники руководствуются теми нормами, которые есть.

Согласно действующим положениям, апартаменты попадают под категорию комфортного гостиничного номера. Но на практике их давно используют в качестве жилплощади, продают и покупают, можно сказать, что они конкурируют на рынке с квартирами.

Все больше людей покупают апартаменты, чтобы потом перевести их в жилое помещение

Привлекательность апарт-недвижимости в том, что ее можно купить на 15-20% дешевле аналогичного по площади жилья. Дома обычно возводят в уже обустроенных районах с развитой инфраструктурой, а на первых этажах размещают бытовые службы: сервисы по доставке продуктов, прачечную и клининг. Можно жить, несмотря на нежилой статус помещения.

Но именно принадлежность апартаментов к нежилому фонду влечет ряд ограничений. Размер коммунальных платежей и налога на имущество выше, чем при владении квартирой, собственник не может получить постоянную регистрацию и налоговый вычет за покупку. Чтобы устранить неудобства, подают документы на перевод апартаментов в статус жилого объекта.

Как перевести апартаменты в жилой фонд: варианты решений

Теоретически, нет никаких препятствий, чтобы помещение стало квартирой. Подробно процесс описан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Однако в реальности применить нормы права не так просто.

Что нужно, чтобы апартаменты стали квартирой: общий алгоритм действий

Чтобы в помещении можно было жить на законных основаниях, должны быть выполнены 3 условия:

  • Недвижимость оформлена в собственность
  • У нее нет обременения в виде ипотеки, арендного договора, ареста или притязания третьих лиц
  • Нежилой объект отвечает требованиям, которые предъявляют к жилому. Стандарты перечислены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Апартаменты должны соответствовать требованиям к жилому помещению

Если все пункты соблюдены, процедура перевода выглядит следующим образом:

Шаг 1. Подача документов

Собственник направляет заявление в органы местного самоуправления. В Санкт-Петербурге обращаются в Администрацию района, в Москве — в Департамент городского имущества. Форму заявления можно посмотреть на сайте МФЦ.

Также заявитель должен предоставить:

  • Подлинник или нотариально заверенную копию документа о праве собственности
  • План помещения с описанием или технический паспорт
  • Поэтажный план дома, в котором находится объект

Документы направляют лично или через многофункциональный центр. В обоих случаях собственнику должны выдать расписку о приеме заявления.

Шаг 2. Оценка недвижимости

В течение 45 календарных дней Администрация, Департамент или другой орган, осуществляющий перевод, создает комиссию для оценки апарт-недвижимости. Эксперты определяют, соответствуют ли объект требованиям к жилому помещению.

Именно на этом этапе собственника ждут неприятные сюрпризы:

  • В помещении не соблюдены нормы СанПиН: плохие шумоизоляция и вентиляция, нарушены показатели инсоляции, то есть проникает недостаточно солнечного света, в комнате или на кухне нет окон и т. д. Это не значит, что застройщик не соблюдал строительные нормы: он изначально ориентировался на стандарты для нежилых объектов, а не для квартир.
  • В законодательстве некоторые требования прописаны размыто. Например, указано, что минимальная площадь комнат должна быть такой, чтобы в ней поместилась необходимая для жизни мебель. С нашей точки зрения, это неоднозначный критерий. Для кого-то достаточно в спальне кровати и тумбы, а другим для эргономики пространства нужен широкий двухметровый шкаф.

Мы привели один пример, но неопределенных пунктов в Постановлении много, поэтому большую роль при оценке апартаментов играет субъективный фактор.

Члены комиссии часто принимают решение на основе личных убеждений.

При этом эксперты не торопятся идти навстречу собственнику, ведь они берут ответственность за здоровье и благополучие будущих жильцов. Если есть сомнения, они, скорее всего, откажут.

Эксперты должны подтвердить, что апартаменты соответствуют стандартам квартиры

Шаг 3. Решение о переводе апартаментов в жилой фонд

На основе заключения экспертов уполномоченный орган решает удовлетворить заявление или отказать заявителю. В течение 3 рабочих дней после решения собственнику высылают либо распоряжение о переводе нежилого помещения в жилое, либо уведомление об отказе. В последнем случае решение можно обжаловать в суде.

причина отказа — несоответствие апартамента требованиям к жилому фонду. Иногда, чтобы устранить отклонения, достаточно сделать небольшой ремонт, например, усилить звукоизоляцию с помощью специальных стройматериалов. Но чаще нужно переустройство помещения. Как это сделать расскажем ниже.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

  • Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки
  • Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей
  • В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Помощь застройщика при переводе апартаментов в жилое помещение

Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру.

То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд.

Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.

Для дольщика такая форма сотрудничества экономически выгодна, но есть риски. Чтобы стороны были довольны, застройщик изначально должен проектировать помещения по стандартам жилых объектов, иначе в переводе откажут. На этапе строительства самостоятельно проверить, выполнено ли это условие, нельзя.

При отрицательном решении призвать девелопера к ответственности сложно: в договоре не прописывают пункт о гарантированном положительном исходе. Единственное, на что может уповать дольщик, — порядочность застройщика. Рекомендуем заключать подобные договоры с фирмами, у которых хорошая репутация и нет отрицательных отзывов.

Девелоперы возводят апарт-комплексы с перспективой их перевода в жилой фонд

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

  • Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно
  • Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽.
  • План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kak-perevesti-apartamenty-v-zhiloj-fond

В сф предлагают считать апартаменты жильем и разрешить там прописку

Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд

https://realty.ria.ru/20200406/1569624116.html

В сф предлагают считать апартаменты жильем и разрешить там прописку

В Совете Федерации разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений и разрешающий, тем самым, прописку в них. Недвижимость РИА Новости, 06.04.2020

2020-04-06T11:15

2020-04-06T11:15

2020-04-06T13:09

апартаменты

жилье

олег мельниченко

министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рф (минстрой россии)

совет федерации рф

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/153117/62/1531176211_0:286:3107:2033_1400x0_80_0_0_7e34b14d043b4e601f29c3e67466a11e.jpg

МОСКВА, 6 апр – РИА Новости. В Совете Федерации разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений и разрешающий, тем самым, прописку в них.

Он отметил, что в последние 10 лет широкое распространение в крупных городах России получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания.

“Спрос на такие помещения растет день ото дня, и сейчас этот сегмент рынка недвижимости уверенно конкурирует по ценам с квартирами в многоквартирных жилых домах.

Но строительство и продажа гражданам для постоянного проживания “апартаментов” порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях.

Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в “апартаментах” граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры”, – отметил Мельниченко.По его словам, международный опыт градостроительного развития крупных городов демонстрирует востребованность новых форматов проживания людей и использования территорий.

Так, успешно развиваются территории и здания смешанного использования в центрах городов, где в одной зоне или одном здании сочетаются жилая и нежилая функции – офисы, административные здания, торговые объекты, объекты культуры.

Усиливается спрос горожан на многофункциональность города в противовес разделению на спальные районы и деловой центр, когда отпадает необходимость длительных поездок на общественном транспорте от дома к месту работы и обратно.

“Нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости – многофункциональных зданий и многофункциональных зон. В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены”, – сказал председатель комитета.Он сообщил, что разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – “апартаменты в многофункциональном доме”, что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем.

https://realty.ria.ru/20200406/1569631554.html

https://realty.ria.ru/20200131/1564105933.html

https://realty.ria.ru/20190912/1558596636.html

1

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/153117/62/1531176211_168:0:2897:2047_1400x0_80_0_0_d53d572f6eff5301e72bfcae4bb6f8b4.jpg

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

Россия, Москва, Зубовский бульвар, 4

7 495 645-6601


https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

апартаменты, жилье, олег мельниченко, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства рф (минстрой россии), совет федерации рф

МОСКВА, 6 апр – РИА Новости. В Совете Федерации разработан законопроект, переводящий апартаменты в разряд жилых помещений и разрешающий, тем самым, прописку в них.”В созданной при комитете Совета Федерации по федеративному устройству и региональной политике рабочей группой по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан – приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов) разработан проект федерального закона, которым предлагается внести изменения в жилищное, градостроительное и земельное законодательство в целях установления правового статуса “апартаментов” и зданий с “апартаментами” как новых видов недвижимости”, – сообщила пресс-служба Совфеда со ссылкой на председателя комитета Олега Мельниченко.

Он отметил, что в последние 10 лет широкое распространение в крупных городах России получил такой сегмент рынка недвижимости, как апартаменты, однако в законодательстве такое понятие отсутствует. При этом на практике эти помещения, расположенные в зданиях нежилого назначения, используются гражданами для постоянного проживания.

“Спрос на такие помещения растет день ото дня, и сейчас этот сегмент рынка недвижимости уверенно конкурирует по ценам с квартирами в многоквартирных жилых домах.

Но строительство и продажа гражданам для постоянного проживания “апартаментов” порождает значительное количество проблем, во-первых, для самих граждан, которые не могут зарегистрироваться по месту жительства в нежилых помещениях.

Во-вторых, ряд проблем возникает и у городских властей, поскольку проживающие в “апартаментах” граждане не обеспечиваются объектами социальной инфраструктуры”, – отметил Мельниченко.

По его словам, международный опыт градостроительного развития крупных городов демонстрирует востребованность новых форматов проживания людей и использования территорий.

Так, успешно развиваются территории и здания смешанного использования в центрах городов, где в одной зоне или одном здании сочетаются жилая и нежилая функции – офисы, административные здания, торговые объекты, объекты культуры.

Усиливается спрос горожан на многофункциональность города в противовес разделению на спальные районы и деловой центр, когда отпадает необходимость длительных поездок на общественном транспорте от дома к месту работы и обратно.

“Нельзя игнорировать объективные процессы развития городов и блокировать развитие нового сегмента недвижимости – многофункциональных зданий и многофункциональных зон. В связи с этим весьма важно установить правовой статус апартаментов и зданий, в которых они расположены”, – сказал председатель комитета.

Он сообщил, что разработанный законопроект выделяет новый вид жилых помещений – “апартаменты в многофункциональном доме”, что даст возможность дифференцировать требования к квартирам, жилым домам и к самим апартаментам. Определяются статус уже построенных апартаментов и зданий с апартаментами, а также условия обеспечения жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.

В настоящее время законопроект направлен на рассмотрение в правительство, после получения отзыва работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем.

Источник: https://realty.ria.ru/20200406/1569624116.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть