Бланк предварительного договора купли продажи квартиры

Содержание

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец) 2020

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры

В статье мы поговорим об особенностях, форме такого документа, о том, какие тонкости нужно учитывать при его заключении, а также предложим образец предварительного договора купли-продажи квартиры.

Документ призван помочь сторонам, участвующим в сделке, договориться по всем ее условиям, являющимся существенными, и гарантировать, что сделка состоится в определенный момент в будущем.

Обязанность по заключению основного документа при наличии предварительного оговаривается ГК РФ (ч. 4 ст.

445): в случае уклонения какой-либо из сторон от данной обязанности другая вправе обратиться в судебные инстанции для понуждения контрагента к ее исполнению.

Если одна сторона необоснованно уклоняется от совершения сделки, добросовестной стороне предоставляется право требовать возмещения убытков, понесенных ею вследствие такого уклонения.

Об особенностях предварительного договора купли-продажи квартиры

Отличительная особенность предварительного договора купли-продажи состоит в том, что он не создает для сторон прав и обязанностей, предусмотренных ст. 549 ГК. После его заключения стороны не должны осуществлять фактических действий по приему-передаче недвижимости или внесению за нее платы.

Однако, как показывает судебная практика, имеют место случаи, когда стороны предусматривают необходимость полной оплаты недвижимого имущества в рамках предварительного договора, а не после заключения договора основного.

В подобных ситуациях предварительный документ следует квалифицировать как заключенный договор купли-продажи недвижимости с условием исполнения предварительной оплаты. Такая позиция подтверждается постановлением пленума ВАС № 54 от 11.

07.2011. 

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

В процессе заключения предварительного документа следует обратить внимание на необходимость отражения в нем всех существенных условий, которые будут содержаться в основном договоре, о чем говорится в ч. 3 ст. 429 ГК.

Согласно ст. 554, 555 ГК РФ к таковым условиям сделки купли-продажи недвижимости следует относить:

  • предмет;
  • цену;
  • перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих право пользования им после продажи (с указанием их прав на пользование).

Что касается предмета договора, то под ним понимается индивидуально-определенная квартира, расположенная по конкретному адресу, с указанием ее характерных черт (площади, планировки, этажности дома, в котором она находится и т. п.). Цена специально оговаривается сторонами сделки – при этом положения ст. 424 ГК к сделкам купли-продажи недвижимости неприменимы (ч. 1 ст. 555 ГК).

В случае отсутствия в предварительном договоре купли-продажи указанных условий он будет считаться незаключенным.

Все остальные условия согласовываются сторонами самостоятельно и законодателем не ограничены. 

Форма предварительного договора купли-продажи жилья

ГК РФ в ч. 2 ст. 429 говорит о том, что составляться предварительный договор купли-продажи должен в форме, предусмотренной для аналогичного основного документа, а ст. 550 ГК уточняет, что делается это письменно. Что касается перехода прав собственности на недвижимость, то в этом случае обязательна госрегистрация окончательного (основного) варианта договора (ст. 551 ГК).

В некоторых случаях купля-продажа требует нотариальной формы:

  • распоряжение долями в праве на жилье,
  • реализация жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Соответственно, в указанных случаях предварительный договор также составляется в нотариальной форме.

Предварительный договор в принципе не требует регистрации в связи с тем, что положения об обязательной регистрации основного договора не являются указанием на форму договора, а самой регистрации подлежит лишь переход каких-либо вещных прав на недвижимое имущество.

Что касается предварительного договора, то он не влечет приобретения имущественных прав/обязанностей сторонами, его заключившими. Иными словами, при заключении предварительного документа стороны должны придерживаться лишь требования о его форме (простой письменной или нотариальной), а регистрировать заключенное соглашение не нужно.

Это подтверждается, в частности, п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. 

Обеспечение исполнения обязательств в рамках предварительного договора

В течение длительного времени спорным оставался вопрос о возможности внесения в предварительный договор условий об обеспечении исполнения обязательства.

Связано это с тем, что, с одной стороны, предварительный договор не влечет за собой наступления материальных обязательств сторон, следовательно, обеспечить их исполнение невозможно; с другой – предварительный договор закрепляет обязательство сторон заключить основной договор. Вопрос состоял в том, возможно ли требовать обеспечения неимущественного права.

Позиция вышестоящих судов на сегодняшний день единогласна: гражданское законодательство не содержит запрета на обеспечение обязательств, оговоренных предварительным договором.

То есть стороны вправе предусмотреть в предварительном документе способ обеспечения исполнения обязательства по заключению договора основного. Такой вывод можно сделать, например, из постановления пленума ВАС РФ от 08.

04.2014 № 16973/13 и ч. 4 ст. 380 ГК. 

Задаток или аванс

Задаток часто путают с авансом. Эти понятия очень похожи, однако с юридической точки зрения имеются существенные отличия:

  • Задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Соглашение о задатке должно быть обязательно оформлено в письменном виде (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Его основная цель — предотвратить неисполнение договора. Законодатель в п. 4 ст. 380 предусмотрел возможность обеспечения задатком обязательств, вытекающих из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Обеспечительная функция задатка установлена п. 2 ст. 381 ГК РФ.
  • Авансом называют сумму денег, которая используется в качестве полной или частичной предоплаты. Сумма, выплаченная авансом, входит в размер платежа. В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ любая предоплата считается авансом, если в договоре не зафиксировано, что выплачен задаток (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2014 по делу № А08-7937/2013). В случае если сделка по приобретению квартиры не состоится, покупателю просто возвращается аванс.

Важно!

Исходя из обязанностей, возлагаемых на стороны ст. 429 ГК РФ, оплата по нему не производится, так как основной целью предварительного договора является заключение основного договора.

Таким образом, авансовые платежи допустимо совершать только в рамках основного договора.

В условиях предварительного договора можно предусмотреть, что исполнение обязательств по нему обеспечивается задатком или обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ).

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры образца 2020 года

Бланк договора предварительного в общем виде практически идентичен бланку основного. Поэтому последний может служить образцом при составлении предварительного документа.

В отношении образца предварительного договора купли-продажи квартиры в 2020 году можно сказать, что он должен содержать информацию такого рода:

  • Наименование документа, дату и место его составления.
  • Указание на стороны, заключающие договор, и на лиц, которые будут являться его подписантами, а также на волю сторон заключить основной договор в будущем на нижеперечисленных условиях. Если говорить о представителях юрлиц и представителях на основании доверенности, необходимо указать, на основании каких документов они действуют.
  • Основную часть:
    • условия о предмете; о цене и способе оплаты;
    • перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него к покупателю;
    • права и обязанности сторон;
    • порядок и сроки заключения основного договора, регистрации перехода права собственности;
    • иные условия, которые стороны определили для себя в качестве существенных.
    • Заключительную часть:
      • реквизиты или паспортные данные сторон;
      • личные подписи и печати (для юрлиц). 

Образец договора можно скачать по ссылке: Образец предварительного договора купли-продажи квартиры. 

Срок действия предварительного договора

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре стороны указывают конкретный срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Это может быть:

  • календарная дата;
  • истечение определенного периода времени;
  • указание на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательства по его заключению (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если условие о сроке отсутствует, то действует правило п. 4 ст. 429 ГК РФ, согласно которому основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

Срок, предусмотренный в этом пункте, является пресекательным. Неправильное определение срока приводит к тому, что по истечении 1 года с момента заключения предварительного договора последний утрачивает силу.

Это означает что, если одна сторона направит предложение о заключении основного договора после истечения срока для его заключения, такое предложение не будет обязательным для другой стороны, поскольку предварительный договор уже утратил силу.

В результате сторона, получившая оферту о заключении основного договора, может или вообще отказаться заключить основной договор, или предложить заключить его на иных условиях, нежели те, которые были определены в предварительном договоре.

Условия прекращения действия предварительного договора

В основном это общие основания для прекращения обязательств, но есть и особое основание прекращения, допустимое только для предварительного договора.

Предварительный договор может быть прекращен:

  • в случае надлежащего исполнения обязательства, т. е. заключения основного договора (п. 1 ст. 408 ГК РФ);
  • по основанию истечения срока для заключения основного договора или направления оферты (п. 6 ст. 429 ГК РФ);
  • в случае наступления отменительного условия, предусмотренного сторонами в предварительном договоре (п. 2 ст. 157 ГК РФ);
  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ, подробности — в статье «расторжение договора по соглашению сторон согласно ГК РФ»);
  • в связи с существенным нарушением условий предварительного договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В последнем случае договор расторгается стороной, чьи права нарушены, в судебном порядке. Обязанность доказать нарушение условий договора и существенность нарушения возлагается на истца. 

***

Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры представляет собою единый документ в письменной форме, который содержит условия основного договора, а также обязательства сторон заключить основной договор. Кроме того, допускается указание на обеспечительные меры по правилам главы 23 ГК РФ.

Оплата за квартиру по предварительному договору не вносится – иначе данный договор считается основным договором купли-продажи с условием о предоплате. Предварительный договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации и действует с момента его подписания.

Прекращает свое действие данное соглашение либо по общим основаниям для прекращения и расторжения договоров, либо в связи с незаключением в установленный срок основного договора.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/predvaritelnyj_dogovor_kupliprodazhi_kvartiry_obrazec/

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры

Если вы в первый раз сталкиваетесь с таким понятием как «предварительный договор купли-продажи квартиры», то для начала вам следует знать, что документ представляет собой прочные гарантии того, что соглашение между сторонами будет исполнено.

Его заключают две стороны, продавец и покупатель, которые уверены в своих намерениях заключить основной договор. Обычно к его составлению прибегают в тех случаях, когда нет возможности совершить сделку сразу. Подробно о сути документа, его применении и составлении будет рассказано в этой статье.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Договор перевозки: образцы. 

Зачем заключается?

Это соглашение имеет еще одно название, представленное в виде аббревиатуры – ПДКП. В нем прописывается, какая сумма должна быть уплачена. Реальной сделки не происходит, но за покупателей резервируется помещение, а сама квартира снимается с торгов в его пользу.

Причин, по которым нельзя заключить основной договор, может быть несколько. К ним можно отнести:

  • Отсутствие средств или документов. Обычно, средств для совершения сделки может не быть у покупателя, который, например, ждет, когда его запрос на кредит удовлетворить банк. Документов может не быть у продавца, которому нужно время на полную комплектацию пакета.
  • Если в квартире проживает не один собственник, а несколько, причем один из них претендует на долю и является не достигшим 18 лет, то процесс одобрения органов опеки займет значительное время.

Обращайте внимание на грамотное составление договора. В случае, когда одна из сторон уклоняется от основных условий, фигурирующих в соглашении, другая сторона имеет право предъявить ПДКП в суде для решения разногласий.

Правильное указание сроков и условий исполнения сделки укрепит ваши отношения с продавцом (покупателем) в рамках чистоты юридического процесса.

Документ имеет собственные рамки существования. Он входит в силу, когда стороны поставили подписи и согласовали все пункты. С этого момента, покупатель закрепляет за собой право приобрести квартиру, но не является ее полным собственником т.е распоряжаться ей он не вправе. Продавец же продолжает являться собственником, но получить плату не может до подписания главного соглашения.

Кто составляет?

Если вы знаете структуру документа, то составить его можете самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Нотариальное заверение не требуется.

Будучи прообразом основного договора, ПДКП не подлежит регистрации в Госреестре. В процессе составления описайтесь на ст. 429 ГК РФ. Только в этом случае, он имеет юридическую силу.

Разновидности предварительного договора

Строгой формы нет, однако, старайтесь указывать действующие реквизиты сторон. Кроме них определите основные условия, на которых будут базироваться ваши отношения с покупателем или продавцом.

Необходимость заключения соглашения очевидна. Важно знать, в каких случаях его оформлять.

При покупке квартиры от застройщика

Застройщик обычно представляется компанией, а значит, является юридическим лицом. Договор заключается в том случае, если строительство завершено, а квартира готова к дальнейшей эксплуатации.

В случае, когда дом еще не эксплуатируем, заключают договор долевого участия.

Образец ПДКП по этому вопросу можно скачать по ссылке.

При оформлении ипотечного кредита

В этом случае, вместо двух сторон образуется три, последней из которых является банк. Именно от него зависит, получит ли покупатель кредит на покупку жилья. Этот пункт нередко фигурирует в предварительном соглашении. Без него степень риска по срыву сделки растет.

Как говорилось выше, нотариальное подтверждение не требуется. Но банк, порой, требует его, будучи заинтересованным, чтобы сделка состоялась, а одобренный кредит был реализован.

С примерным бланком можно ознакомиться, скачав файл по ссылке.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Вопросы, касательно задатка, решаются сторонами сделки. Впрочем, дополнительное урегулирование происходит на основе п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, когда задаток вручают продавцу в момент заключения ПДКП. Здесь имеются свои особенности.

Если покупатель отказывается от сделки, документ теряет юридическую силу, а задаток остается у продавца. Правило действует и наоборот. Если продавец срывает сделку, то согласно п. 2 ст. 381 ГК он возвращает задаток, причем в двойном размере.

Однако, задаток, не единственное, что можно внести для резервирования собственности. На практике используют такое понятие как «аванс». И если с задатком все ясно, то аванс рассчитывается в процентном соотношении от стоимости квартиры.

Помните! Если в расписке не фигурирует задаток, то уплаченная сумма автоматически превращается в аванс.

При любом раскладе, он возвращается покупателю при срыве сделки. Важно помнить, что аванс на практике возвращается не полностью. Оформление документов и прочие дела по подготовке к подписанию основного договора тоже требует денег. Поэтому, если сделка сорвалась, покупателю возвращается аванс за вычетом издержек. Продавец документальной фиксирует издержки.

Для реализации задатка требуется расписка. Ее подписывает продавец, принявший сумму.

Примерный бланк можно скачать по ссылке.

предварительного договора купли продажи

Соглашение должно составляться строго по правилам. Обратите внимание на следующие пункты:

  1. Предмет договора. В нашем случае, квартира. Ее желает приобрести покупатель и продать продавец. Здесь фигурирует ст. 554 ГК РФ. По возможности, укажите все, что входит в состав квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь и тд. Эти данные позволяют идентифицировать предмет купли-продажи.
  2. Цена. Согласно ст. 555 ГК РФ сумма уплаты должна быть сформирована сразу и впоследствии оставаться неизменной. Помните, что продавец не вправе требовать с вас оплату полной суммы по ПДКП. Пока не подписан основной договор, деньги остаются у покупателя.
  3. Стороны. В соглашении четко определяются стороны. Указываются их реквизиты и паспортные данные. Эти условия позволят провести сделку в чистом с юридической точки зрения виде.
  4. Наличие третьих лиц в квартире. Если продавец собственник, то процесс покупки будет проходить быстрее. Если же в квартире помимо него есть люди, которые имеют, например, долю, то сразу узнайте это у продающей стороны. В вашей квартире не должно быть «лишних» людей.
  5. Правоустанавливающие документы. По ним можно определить, является ли продавец реальным собственником. Все они указываются в тексте договора и прилагаются к общему пакету.
  6. Права и обязанности. О них стоит позаботиться в первую очередь. Практика показывает, что от четко прописанных моментов зависит удачное и грамотное завершение сделок по купле-продаже.
  7. Срок заключения основного договора. Данный пункт считается рекомендацией, но если вы уверены, что сможете выполнить условия соглашения ровно в срок, то можете указать этот пункт.
  8. Условия о задатке и расходы. Если же уплачивается именно задаток, то продавец будет заниматься оформлением документов без его использования. Если же аванс, то часть суммы будет потрачено. Помните об этом, уточняя уплату в виде задатка или аванса.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года

Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить, скачивайте по ссылке.

Срок действия

Данный момент регулируется п. 4 ст. 429 ГК РФ. Стороны договорных отношений могут самостоятельно указать срок действия. Если же дата не обозначена, то предварительный ДКП будет иметь юридическую силу в течение одного календарного года. Подписать основной договор можно в другой день, когда покупатель найдет деньги, а продавец соберет пакет бумаг.

Помните, что если дата не указана, а со сторон не поступает предложений подписать основное соглашение, то ПДКП автоматически теряет силу.

Как говорилось ранее, предварительный договор – это прообраз основного соглашения. При его подписании можно использовать положения ПДКП за основу, но при этом дополнить новыми условиями. Изменения согласовываются сторонами, ставятся завершительные подписи.

Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

Предварительный договор, конечно, не имеет такой юридической силы, как основной, но даже его не рекомендуется нарушать. Как было сказано выше, если сделка совершается с уплатой задатка, то в случае ее срыва он возвращается к покупателю, если отказался продавец, или же сохраняется у продавца, если срывом послужило решение покупателя. Этот момент регулируется п. 5 ст. 429 ГК РФ.

Если же необходимо судебное разбирательство, то суд способен принудить сторону выполнить сделку. Обычно, на это отводится пол года с момента невыполнения обязательств.

Больше всех рискуют люди, которые покупают квартиры в новостройках у застройщиков. Если жилье передано в эксплуатацию, готово к использованию, то препятствий к заключению договора нет.

Однако, если обстоит иная ситуация, когда квартира еще не достроена и результат неизвестен, то соглашение рекомендуется не заключать.

Договор долевого участия будет выгоднее и защитит покупателя от обмана со стороны злоумышленников.

Основания для расторжения ПДКП

К основаниям для расторжения соглашения относят:

  • Нежелание в определенный срок заключать основной договор.
  • Ошибки в договоре. Например, при написании реквизитов или паспортных данных.
  • Обоюдное согласие на расторжение.

ПДКП важен для покупателя и продавца. Старайтесь заключить сделку правильно, в документе не должно быть недостоверной информации. Внимательно отнеситесь к его заполнению, ставьте подпись тогда, когда полностью уверены в своем решении.

Источник: https://el-form.ru/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

  1. Договор должен быть в той же форме, что и основной.

  2. Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

  1. Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
  2. Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

  1. Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
  2. Срок передачи квартиры после подписания договора.
  3. Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
  4. Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
  5. Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

  1. Не соблюдена его форма.
  2. Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

  1. Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
  2. Стороны заключили основной договор.
  3. Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

  1. Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
  2. Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
  3. Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/pre-sale/

Договор купли-продажи квартиры 2020 скачать бланк (образец, пример) бесплатно, в т.ч. предварительный в word, комнаты, ипотека – formy-i-blanki.ru – Скачать бесплатно бланки, приказы и формы отчетности

Бланк предварительного договора купли продажи квартиры

С сайта Яндекс.Недвижимость [5] (Проверено юристами: Яндекс.

Недвижимость с помощью юристов подготовила документы, которые наиболее полно описывают все нюансы заключения сделок — от описания объекта недвижимости и имущества до поэтапного процесса оплаты сделки и случаев, когда она может быть приостановлена. Документы универсальны и защищают права всех участников сделки [5]).

Один из основных документов, подтверждающих владение квартирой. От того, грамотно ли он составлен, может зависеть, не потеряете ли вы квартиру или деньги, если возникнет какая-то спорная ситуация.

Договор купли-продажи считается заключённые с момента подписания: у продавца и покупателя возникают обязательства по исполнению его условий.

Передумать покупать или продавать квартиру после подписания договора нельзя [5].

Расписка о получении денежных средств к договору купли-продажи (образец)

Аванс нужен для бронирования квартиры за покупателем как подтверждение серьёзности его намерения её купить. Сумма аванса вычитается из стоимости квартиры на сделке. Стоит различать аванс и задаток.

Аванс — это предоплата, которую нужно будет вернуть, если сделка расстроится по чьей-либо инициативе. Задаток — финансовое обеспечение договорённости. Если покупатель откажется покупать квартиру, то задаток ему не возвращают.

В этом случае должен подписываться договор задатка [5].

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Согласно общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

Договор должен содержать следующее [1 – Росреестр]:1. Наименование сторон договора указывается полностью: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность гражданина, адрес постоянного Места жительства или преимущественного пребывания физического лица.2.

В договоре купли-продажи жилья необходимо точно указать адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилую, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные отсутствуют, то договор считается незаключенным.3.

Договор купли-продажи должен предусматривать цену жилого помещения, которая определяется соглашением сторон. При продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Если жилое помещение приобретается за счет кредитных средств банка, то в договоре купли-продажи следует указать реквизиты кредитного договора и приложить его копию.4. Существенным условием договора является перечисление лиц, имеющих право пользования данным жилым помещением, с указанием их прав.

Помимо этого в договоре необходимо указывать вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

В этой связи необходимо отметить, что распорядиться недвижимостью путем заключения договора купли-продажи продавец может только в том случае, если его право собственности на данную недвижимость было зарегистрировано.

Кроме того, в случае, если жилое помещение является совместной собственностью супругов, то для заключения договора необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку жилья (ст. 35 Семейного кодекса РФ).Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Наконец, основным условием действительности договора купли-продажи является его государственная регистрация в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, либо в его территориальных отделах по месту нахождения недвижимого имущества.

Для проведения государственной регистрации договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора, требуется представление в том числе Выписки из домовой книги (справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением). [2].

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21.07.

1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом о регистрации. [3].

Источник Росреестр: 1, 2, 3, 4.При покупки квартиры могут быть различные ситуации, которые имеют свое отражение в договоре и влияют на правильность его заполнения: покупка с привлечением ипотеки или материнского капитала, наличие долей в собственности, на вторичном рынке или в новостройке приобретается жилье, наличие в отчуждаемой квартире зарегистрированных в ней несовершеннолетних. При покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор. 

Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени.

Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.

Источник: http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть