1 8 доля в квартире это сколько

Содержание

Признание доли в квартире незначительной 2020, какая доля считается незначительной в квартире

1 8 доля в квартире это сколько

» Жилищные споры » Как признать долю в квартирe незначительной

3 732 просмотров

Совместная долевая собственность на жилье нередко возникает при не самых приятных обстоятельствах (например, при разводе) и у владельцев частей недвижимости отношения обычно достаточно натянутые.

Проще всего решить проблему выкупив долю другого человека, однако не всегда вторая сторона согласна на такую сделку. В этом случае остается только вариант с признанием доли в квартире незначительной.

Как это можно сделать и зачем – читайте в этой статье.

Что такое незначительная доля

В законодательстве, в ст.252 ГК РФ, упоминается возможность принудительного выкупа незначительной доли в квартире, однако четкого определения, что собой представляет такая доля – нет. По общим правилам, доля может быть признана незначительной в том случае, когда:

  • Она слишком мала, для того, чтобы ее можно было выделить в натуре.
  • Собственник доли не заинтересован в ее использовании.

Это достаточно размытое определение и потому суд в каждом отдельном случае будет принимать индивидуальное решение о том, признавать долю незначительной или нет.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Чтобы лучше понимать, что может или не может быть признано незначительной долей стоимость рассмотреть следующие примеры:

Пример: Однокомнатная квартира разделена на 4 доли, 3 из которых находятся в собственности одного человека, а последняя доля – в собственности другого. Общая площадь квартиры составляет 30 кв.м.

Таким образом, 1 доля = 7,5 кв.м. Выделить в натуре такую площадь невозможно.

Если у владельца 1 доли нет особого интереса в ее использовании, владелец, 3/4 может подать иск в суд и в принудительном порядке выкупить 1/4 часть жилья.

Пример: 5-ти комнатная квартира площадью 300 кв.м. разделена на 4 доли, по аналогии с предыдущим примером. Формально, разделение точно такое же, однако 1/4 часть в данном случае уже равна 75 кв.м. и ее легко можно выделить в натуре. Принудительно выкупить ее невозможно.

Самый простой вариант разобраться с другим собственником – просто договориться о покупке доли.

Даже если это невозможно (заранее известно, что владелец не будет ее продавать по каким-то причинам), все равно стоит в письменном виде направить предложение о покупке.

Это предложение потом можно будет предоставить суду в качестве доказательства того, что заявитель ранее пытался договориться о добровольной покупке доли.

Порядок действий

  1. Подготовить документы и исковое заявление.
  2. Направить иск в суд по месту нахождения недвижимости или прописки ответчика (если отличаются).
  3. Оплатить государственную пошлину.
  4. Получить решение суда и дождаться, пока оно вступит в силу.
  5. Перечислить ответчику компенсацию за выкуп доли и переоформить право собственности.

Документы

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно следующий перечень документов:

  • Паспорт истца.
  • Документы, подтверждающие право собственности на другие доли/долю в той же квартире.

В принудительном порядке выкупить ничтожную долю сможет только то лицо, которое уже является владельцем долей в этой же квартире.

  • Документы, подтверждающие факт получения права собственности на долю.
  • Доказательства правоты истца, а также того, что ранее совершались попытки урегулировать вопрос во внесудебном порядке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).

В зависимости от ситуации могут требоваться и дополнительные документы.

Иск составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец см.ниже.

Скачать образец искового заявления о признании доли в квартире незначительной

Расходы и налоги

Практически всегда доля в квартире признается незначительной только для того, чтобы выкупить ее. В такой ситуации расходами, помимо стоимости самой доли, которая определяется каждый раз в индивидуальном порядке, будет госпошлина исходя из ст.333.19 НК РФ. Так, расценки суда напрямую зависят от стоимости доли.

Прежде чем подавать документы в суд есть смысл произвести оценку недвижимости в целом и, в частности, конкретной доли, которая будет признаваться незначительной.

Можно сделать это самостоятельно, на основе рыночных цен аналогов или заказать отчет в оценочной компании. Следует помнить, что в первом случае ответчик или даже суд могут оспорить цену.

Пример: Доля стоит 500 тысяч рублей. Судя по ст.333.

19 НК РФ, в данном случае придется заплатить 5200 рублей + 1% от 300 тысяч рублей = 8200 рублей.

Кроме сказанного выше, новый владелец доли будет вынужден ежегодно платить налог на недвижимость в увеличенном размере. Учитывая тот факт, что доля будет незначительной, цена вырастет также не слишком серьезно.

Сроки

Если опустить время, которое уйдет на попытку договориться с владельцем доли и сбор документов, то вся процедура займет примерно 2-3 месяца.

Из них около 2 месяцев или меньше будет рассматриваться заявление (конкретные сроки законодательством не установлены) и еще 1 месяц после заседания суда и выдачи решения уйдет на то, чтобы решение вступило в силу.

Этот срок дается на то, чтобы любая из сторон могла подать апелляцию (если возникнет такое желание).

Мировое соглашение

На практике, непосредственно перед озвучиванием решения, суд предлагает сторонам последний шанс договориться «по-хорошему». Они могут заключить мировое соглашение и все же купить-продать долю по общим правилам.

Судебная практика

Пример №1: Чебоксары, 2018 год. Семенов Г.К. подает иск на признание доли его дальней родственницы незначительной для того, чтобы ее выкупить принудительно. Исходя из материалов дела, Семенов Г.К. владеет 9/10 трехкомнатной квартиры площадью 60 кв.м. Оставшаяся 1 часть принадлежит ответчице, Роминой В.С.

, которая получила ее в наследство и с тех пор не пользовалась, не оплачивала коммунальные услуги и вообще ни разу не заинтересовалась в ее применении. 1/10 доля от квартиры площадью 60 кв.м., это всего 6 кв.м. Их невозможно выделить в натуре. Учитывая все сказанное выше, опираясь на ст.

252 ГК РФ, суд принял решение в пользу Семенова Г.К.

Пример: №2: Москва, 2018 год. Заявитель Воронов П.С. подает заявление в суд с требованием признать долю его брата в их общей квартире незначительной.

Исходя из материалов дела складывается такая ситуация: братья владеют на праве совместной долевой собственности двухкомнатной квартирой. Истец Воронов П.С. является владельцем 3/5 частей квартиры, а его брат – 2/5.

Последний отказывается продавать свою часть и выселяться из жилья так как другой недвижимости у него нет и его доли вполне достаточно для того, чтобы безраздельно пользоваться одной комнатой в этой квартире.

Суд установил, что у ответчика действительно нет другого жилья, а 2/5 части составляют 25 кв.м. что соответствует размеру одной комнаты данного жилья. При таких условиях доля не может быть признана незначительной. Суд отказывает истцу.

Любая, даже малозначительная доля в квартире дает собственнику все положенные права и обязанности. Он сможет прописывать на своей доле любых людей, продавать свою часть, сдавать ее в аренду и так далее.

Но для всего этого требуется разрешение совладельцев (если долю нельзя выделить в натуре). Во многих случаях такую часть недвижимости покупают только для того, чтобы получить постоянную прописку в том или ином населенном пункте.

Лишь изредка владелец действительно пользуется долей.

Собственник обязан оплачивать коммунальные платежи исходя из фактического размера своей доли.

Признание и последующий выкуп незначительной доли – это спорная и сложная процедура которая требует грамотного юридического сопровождения. Часть самых популярных и часто возникающих вопросов специалисты прояснят на бесплатной консультации, и они же могут представлять интересы клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-priznat-dolyu-v-kvartire-neznachitelnoj/

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

1 8 доля в квартире это сколько

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? – Рынок жилья

1 8 доля в квартире это сколько

19.04.2019 | 08:00 38580

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке.

По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении.

Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком.

В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми.

Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Евгения Ужаринская    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252214/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть